Jak przeprowadzić w sposób zgodny z prawem eksmisję nierzetelnego najemcy? Wynajem mieszkania często wiąże się z ryzykiem natrafienia na nierzetelnych najemców. Brak płatności czynszu, zakłócanie porządku, niszczenie mienia to tylko niektóre sytuacje, z jakimi muszą mierzyć się właściciele mieszkanie. Jakie kroki można w takiej sytuacji podjąć?
Co wynajmujący może zrobić w razie nieprzestrzegania umowy przez najemcę?
Wynajmując mieszkanie, często nie masz wpływu i kontroli nad tym, z jakimi osobami przyjdzie Ci się spotkać. Zwłaszcza jeżeli ofertę wynajmu zamieszczasz na popularnych serwisach internetowych. Mimo tego już na wczesnym etapie możesz zabezpieczyć swoje interesy na wypadek niewłaściwych zachowań najemców.
Po pierwsze i najważniejsze zawsze wcześniej przygotuj pisemną umowę, w której zawrzesz wszystkie istotne dla Ciebie kwestie. W środowisku prawniczym popularne jest stwierdzenie, że „umowy podpisuje się na czas wojny, a nie pokoju”.
Umowa jest dla Ciebie gwarancją, jakie ustalenia poczyniliście z najemcą i możesz w niej zabezpieczyć m.in. w jakich sytuacjach będzie Ci przysługiwać prawo do wypowiedzenia najemcy umowy. W razie braku przestrzegania zapisów w niej zawartych po prostu możesz złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, które rozwiąże łączącą Was umowę. Pamiętaj, aby zrobić to na piśmie. Od momentu wygaśnięcia umowy najemca nie będzie już uprawniony do korzystania z mieszkania. Dalsze korzystanie z mieszkania będzie, więc mogło prowadzić do naliczenia odszkodowania za bezumowne korzystanie, a sam najemca będzie mógł co do zasady być eksmitowany.
Czym jest najem okazjonalny?
W przypadku najmu lokali mieszkalnych dobrą praktyką w ostatnich latach jest podpisywanie umów najmu okazjonalnego. Umowę taką podpisuje się przed notariuszem.
Przede wszystkim można w niej w łatwy sposób zabezpieczyć się na wypadek konieczności przeprowadzenia eksmisji. W umowie takiej zawiera się bowiem oświadczenie najemcy o posiadaniu uprawnienia do korzystania z innego lokalu, do którego może ewentualnie się wyprowadzić i że dobrowolnie podda się takiej egzekucji.
Ma to o tyle istotne znaczenie, iż dzięki takim oświadczeniom nie będzie konieczności wytoczenia odrębnej sprawy o eksmisję w sądzie. Konieczne będzie jedynie złożenie wniosku do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. Po jej nadaniu, które zazwyczaj trwa maksymalnie do miesiąca, od razu można skierować sprawę do komornika. Biorąc pod uwagę czas oczekiwania na wyznaczenie rozpraw i ilość spraw w sądach obecnie, w porównaniu, sprawa o eksmisję może trwać nawet kilka lat. Podpisanie takiej umowy pozwoli, więc na znaczne przyspieszenie całego postępowania.
Umowę najmu okazjonalnego można zawrzeć tylko w ramach tzw. najmu prywatnego. Umowa taka nie może zostać zawarta na czas nieoznaczony, a maksymalny czas trwania takiej umowy to 10 lat.
Kiedy można przeprowadzić eksmisję?
Niestety często zdarza się, że mimo rozwiązania umowy najmu najemca nie opuszcza lokalu. W takiej sytuacji, jeżeli wcześniej nie zadbałeś o zawarcie np. umowy najmu okazjonalnego, pozostaje Ci skierowanie pozwu o eksmisję takiego lokatora do sądu.
Niestety, mimo iż działania najemcy pozostają bezprawne, bez wyroku sądu nie masz prawa do przymusowego i samowolnego usunięcia takiej osoby z Twojego mieszkania. W takiej sytuacji możesz narazić się na odpowiedzialność m.in. za naruszenie posiadania.
Eksmisję zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów można orzec m.in., gdy:
-
najemca nie płaci czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za trzy pełne okresy – o ile wynajmujący udzielił mu dodatkowego, miesięcznego terminu na uregulowanie zaległości;
-
najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, w tym zaniedbuje lokal, co prowadzi do powstania szkody albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu.
Pozew o eksmisję – o czym należy pamiętać?
Pozew o eksmisję składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie zajmowanego lokalu.
Opłata od pozwu jest stała i wynosi 200 zł, które możesz uiścić w kasie sądu lub na rachunek bankowy sądu.
Do pozwu dołącz:
-
dowód, że jesteś właścicielem lokalu – np. wydruk z księgi wieczystej, umowę sprzedaży;
-
dowód, że lokator zajmuje lokal bezprawnie – np. oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu, wezwanie do zapłaty zaległego czynszu, wezwanie do opuszczenia lokalu;
-
potwierdzenie uiszczenia opłaty sądowej w kwocie 200 zł.
W pozwie możesz wnioskować o przesłuchanie przez sąd świadków. Świadkami w sprawie o eksmisję mogą być np. sąsiedzi, którzy obserwowali niewłaściwe zachowanie najemcy.
Co może podnosić lokator w sprawie o eksmisję?
Złożenie pozwu do sądu nie gwarantuje tego, że eksmisja zostanie orzeczona. Pamiętaj, że druga strona ma prawo do zajęcia stanowiska w sprawie i zgłoszenia swoich twierdzeń.
Najemca może powoływać się na przykład na nieważność oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu lub niedochowaniu przez Ciebie wymogów formalnych. Może także wskazywać, iż przysługuje mu prawo do zajmowania spornego lokalu, gdyż np. wstąpił w stosunek najmu.
-
Lokal socjalny
Co więcej, sąd w postępowaniu o eksmisję obowiązkowo będzie badał czy lokatorowi przysługuje prawo do przyznania lokalu socjalnego od gminy. Wykazanie posiadania takiego prawa ciąży jednak na tej osobie, a więc będzie musiała ona przedstawić dowody potwierdzające jej sytuację.
Krąg osób uprawnionych do otrzymania lokalu socjalnego wynika z ustawy o ochronie praw lokatorów. M.in. są to kobiety w ciąży, osoby niepełnosprawne, osoby posiadające status bezrobotnego, małoletni i sprawujący nad nimi opiekę.
Lokal socjalny nie zostanie przyznany sprawcy przemocy domowej, gdy podstawą orzeczenia eksmisji było stosownie przez niego przemocy wobec współdomowników. Nie jest należny, gdy lokator ma możliwość zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, w tym m.in. stać go na wynajem innego lokalu.
Gdy sąd uzna, że lokator ma prawo do otrzymania lokalu socjalnego, wykonalność eksmisji zostanie wstrzymana do czasu zaoferowania takiego lokalu przez gminę.
W rzeczywistości więc mimo że wyrok jest korzystny dla właściciela, konieczne jest oczekiwanie na złożenie przez gminę stosownej oferty. W razie niedostarczenia lokalu socjalnego właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 Kodeksu cywilnego.
Uwaga! Niniejszy post nie stanowi porady prawnej. Pamiętaj, że każda sprawa jest inna. W zależności od okoliczności w Twojej sprawie może być konieczne podjęcie szczególnych działań. Jeżeli masz wątpliwości, co należy zrobić w Twojej sytuacji powinieneś skonsultować się z doświadczonym prawnikiem.
