Kiedy można podwyższyć czynsz najmu?

Stan prawny: 24 lutego 2024 roku

Czynsz najmu mieszkania zazwyczaj jest jednym z głównych wydatków w budżecie domowym. Galopująca inflacja przekłada się na wzrost kosztów życia niemalże w każdej dziennie życia, w tym także wynajmu mieszkania.  Może też Ciebie wynajmujący poinformował o kolejnej podwyżce czynszu? Czy i kiedy można podwyższyć czynsz? Jak ewentualna podwyżka czynszu powinna wyglądać w świetle prawa? Jakie są prawa i obowiązki stron w takiej sytuacji — dowiesz się z poniższego artykułu.

Czy wynajmujący może podwyższyć czynsz najmu?

Wynajmując mieszkanie, musisz liczyć się z tym, iż lokal ten stanowi własność wynajmującego i co do zasady może on dowolnie rozporządzać swoim mieniem. Oznacza to, że nie ma określonych stawek wysokości czynszu i w umowie może być on dowolnie przez Was ustalony. Także możliwość podwyżki czynszu jest uprawnieniem wynajmującego.

Wynajmujący obowiązany jest jednak to przestrzegania przepisów prawa regulujących najem tj. przede wszystkim Kodeks cywilny oraz ustawa o ochronie praw lokatorów. Wskazane ustawy ograniczają uprawnienia wynajmującego m.in. w zakresie częstotliwości podnoszenia czynszu, terminu oraz wysokości podwyżek.

Pamiętaj, że wynajem lokalu odbywa się na podstawie umowy. W pierwszej kolejności sprawdź więc poszczególne zapisy w Swojej umowie. Może, bowiem zdarzyć się, że pewne kwestie w Twojej umowie są uregulowane w sposób odmienny, a może nawet korzystniejszy dla Ciebie.

Kiedy można podnieść czynsz najmu?

Po pierwsze zgodnie z art. art. 685¹ Kodeksu cywilnego wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Odnośnie do lokali mieszkalnych przepis ten jest uszczegółowiony w art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów. Wskazano tam, że właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi co do zasady 3 miesiące, chyba że ustalicie w umowie inny np. dłuższy termin.

Przykładowo: Właściciel mieszkania zawiadomił Cię o podwyżce czynszu w dniu 20 stycznia 2024 roku. W umowie nie ustaliliście terminu wypowiedzenia wysokości czynszu, a więc stosuje się termin ustawowy tj. 3 miesiące. Dotychczasowy czynsz będzie obowiązywał do dnia 30 kwietnia 2024 roku. Skutek wypowiedzenia (nowa stawka) nastąpi, więc od dnia 1 maja 2023 roku. Liczymy pełne miesiące, a więc w tym przypadku będą to: luty, marzec i kwiecień.

Wynajmujący powinien zawiadomić Cię w sposób jasny i klarowny o zamiarze podwyżki czynszu. Musi to zostać zrobione na piśmie. W przeciwnym razie podwyżka taka będzie nieważna.

Pamiętaj jednak, że wskazane przepisy odnoszą się tylko do opłat zależnych od właściciela, a więc nie obejmują np. podwyżek opłat za media, wywozu śmieci itd.

O ile można podnieść czynsz?

Zasadą jest, że czynsz po podwyżce nie powinien przekraczać 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Taka podwyżka nie wymaga uzasadnienia od właściciela.

Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego. Wskaźnik przeliczeniowy ustalany jest na podstawie aktualnych danych Głównego Urzędu Statystycznego, opracowanych według powiatów, własnych analiz wojewody oraz wytycznych określonych przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju.

Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów (m.in. inflacja, remont, modernizacja). W takim wypadku masz prawo zażądać od właściciela, aby na piśmie przedstawił tę uzasadnioną przyczynę podwyżki oraz jej kalkulację. Właściciel lokalu powinien je przestawić w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności takiej podwyżki.

Co ważne za uzasadnioną uważa się m.in. podwyżkę czynszu z uwzględnieniem inflacji tj. w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. Aktualne wskaźniki możesz znaleźć na stronie Głównego Urzędu Statystycznego. Na przykład średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2022 r. w stosunku do 2021 r. wyniósł 111,4 (wzrost cen o 11,4 %).

Komunikat Prezesa GUS z dn. 15 stycznia 2024 roku znajdziesz tutaj: https://stat.gov.pl/sygnalne/komunikaty-i-obwieszczenia/lista-komunikatow-i-obwieszczen/komunikat-w-sprawie-sredniorocznego-wskaznika-cen-towarow-i-uslug-konsumpcyjnych-ogolem-w-2023-r-,50,11.html

Jak często można podnosić czynsz najmu?

Częstotliwość podwyżek czynszu także jest regulowana przez przepisy prawa. Zgodnie z art. 9 ustawy o ochronie praw lokatorów podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka poprzedniego czynszu zaczęła obowiązywać.

Przykładowo: Właściciel mieszkania zawiadomił Cię o podwyżce czynszu w dniu 20 stycznia 2024 roku. W umowie nie ustaliliście terminu wypowiedzenia wysokości czynszu, a więc stosuje się termin ustawowy tj. 3 miesiące. Podwyżka czynszu zaczęła obowiązywać od dnia 1 maja 2024 roku. Właściciel będzie mógł dokonać następnej podwyżki dopiero po 6 miesiącach, a więc w listopadzie 2024 roku.

Co zrobić, gdy nie godzę się na podwyżkę czynszu?

Oczywiście masz prawo nie zgodzić się na podwyżkę zaproponowaną przez wynajmującego. Musisz to jednak jasno zadeklarować właścicielowi lokalu. Pamiętaj bowiem, że brak Twojej reakcji na oświadczenie wynajmującego o podwyżce traktuje się, jako akceptację zmiany wysokości czynszu.

W terminie do dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu możesz:

1. odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenia;
2. zakwestionować podwyżkę kierując sprawę do sądu.

W pierwszej sytuacji we wskazanym terminie wypowiedzenia (3 miesiące albo w terminie ustalonym w umowie) łącząca Was umowa przestanie obowiązywać. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Katowicach: wysokość czynszu jest istotnym elementem umowy najmu, tym samym element ten wymaga akceptacji najemcy. Jeżeli więc najemca nie wyraża zgody na podwyżkę czynszu (w granicach dozwolonych prawem), to umowa najmu wygaśnie na skutek wypowiedzenia jednego z istotnych elementów umowy najmu. Najem wygasa, gdy zostanie wypowiedziany jeden z jej istotnych elementów (Wyrok SA w Katowicach z 29.05.2013 r., V ACa 163/13, LEX nr 1322481).

Jeżeli zdecydujesz się na skierowanie sprawy do sądu możesz złożyć pozew:

• o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna;

• o ustalenie, że podwyżka jest zasadna, lecz w innej wysokości tj. o jej obniżenie.

Co istotne w razie skierowania sprawy do sądu udowodnienie, że podwyżka została zasadnie podniesiona, będzie ciążyło na wynajmującym.

Ważne! Powyższy artykuł nie dotyczy lokali komunalnych czy socjalnych, których zasady wynajmu uregulowane są w odrębnych ustawach. Odrębne zasady dotyczą też najmu okazjonalnego.

PRZYDATNE WSKAZÓWKI:

• Zawsze przed podpisaniem umowy najmu dokładnie ją przeczytaj, a zwłaszcza zapisy dotyczące podwyżek czynszu.
• Zapytaj wynajmującego o historię podwyżek w danym mieszkaniu.
• Zbieraj dowody (np. rachunki, faktury) na uzasadnienie podwyżki.
• W przypadku sporu z wynajmującym skorzystaj z pomocy prawnika.

Uwaga! Niniejszy post nie stanowi porady prawnej. Pamiętaj, że każda sprawa jest inna. W zależności od okoliczności w Twojej sprawie może być konieczne podjęcie szczególnych działań. Jeżeli masz wątpliwości co należy zrobić w Twojej sytuacji powinieneś skonsultować się z doświadczonym prawnikiem.